רונן אורן: איך מחשבים תשואה אמיתית בנדל״ן צעד אחר צעד
רונן אורן: איך מחשבים תשואה אמיתית בנדל״ן צעד אחר צעד
אם חיפשת פעם ״איך מחשבים תשואה אמיתית בנדל״ן צעד אחר צעד״, בטח גילית שיש אינסוף מספרים, ואיכשהו כולם יוצאים יפים מדי.
אז בוא נעשה סדר.
בלי דרמות, בלי מילים מפוצצות.
רק תשואה אמיתית, כזו שמחזיקה מים גם אחרי שמורידים את כל ה״קטנות״ (שהן, איך לומר בעדינות, בכלל לא קטנות).
התשואה שכולם אוהבים לספר – והתשואה שבאמת נכנסת לחשבון
יש שתי תשואות שמסתובבות בשוק.
אחת היא ״תשואה על הנייר״.
השנייה היא תשואה נטו – מה שנשאר לך אחרי שהחיים עצמם גובים עמלה.
וכאן בדיוק רוב האנשים נופלים: הם מחשבים אחוזים על הכנסות, אבל שוכחים שהשקעה בנדל״ן היא לא קופת חיסכון. היא יצור חי. לפעמים חמוד, לפעמים דורש תשומת לב.
שלב 1: מתחילים מהשאלה הכי פשוטה – מה המחיר האמיתי ששילמת?
לא ״מחיר הדירה״.
המחיר הכולל.
זה כולל כל מה שגרם לכסף לצאת מהכיס כדי שהנכס יהיה שלך ומוכן לעבוד.
- מחיר רכישה בפועל.
- מס רכישה (כן, הוא חלק מההשקעה, לא ״בקטנה״).
- שכר טרחה לעורך דין.
- תיווך אם היה.
- שמאות, פתיחת תיק משכנתא, עמלות בנק.
- שיפוץ, ריהוט, מוצרי חשמל – כל מה שנדרש כדי להשכיר.
- חודשים ללא שוכר בתחילת הדרך (הפתעה נפוצה).
הסיבה שזה קריטי פשוטה: תשואה מחושבת על ההון שהושקע באמת.
לא על מספר שמרגיש נוח לספר עליו בארוחת שישי.
שלב 2: הכנסה משכירות – אבל רגע, מה עם חודשים ״מתים״?
כאן מתחילים להיות מבוגרים.
לא מחשבים שכירות חודשית כפול 12 כאילו העולם מושלם.
עושים ממוצע שנתי שמכבד את המציאות.
כלל אצבע בריא: להניח לפחות חודש אחד בלי שוכר בשנה בממוצע (לפעמים פחות, לפעמים יותר).
ואם הנכס באזור עם תחלופה גבוהה, אפשר אפילו להיות שמרנים יותר.
שלב 3: מורידים הוצאות תפעול – כי הדירה לא מנהלת את עצמה
כאן קורה הקסם.
וזה הקסם שרוב מחשבוני האינטרנט ״שוכחים״ ממנו באלגנטיות.
- ביטוח מבנה (ולפעמים גם צד ג׳).
- תחזוקה ותיקונים – אינסטלטור לא עובד תמורת חיוכים.
- ועד בית אם המשכיר משלם חלק מהדברים, או אם יש הוצאות שלא מגולגלות.
- ניהול נכס אם יש חברת ניהול או מתווך שמטפל בשוכרים.
- ימי עבודה שלך – לא תמיד שמים לזה מחיר, אבל זה זמן אמיתי.
המטרה היא להגיע ל״הכנסה תפעולית נטו״.
כלומר: כמה כסף באמת נשאר לפני מימון ומסים.
שלב 4: ומה עם משכנתא? פה אנשים אוהבים להתבלבל
יש שני סוגי תשואה שאנשים מערבבים ביניהם, ואז יוצא סלט.
תשואה על הנכס מול תשואה על ההון העצמי.
אם קנית במימון, ההחזר החודשי משנה את התזרים שלך, אבל הוא לא משנה את העובדה שהנכס שווה X ומייצר הכנסה Y.
אז איך עובדים נכון?
- תשואה תפעולית על הנכס: מתעלמים מהמשכנתא ומסתכלים על הנכס כמכונה שמייצרת הכנסה נטו.
- תשואה על ההון העצמי: מסתכלים על כמה כסף יצא לך מהכיס (הון עצמי) מול כמה נשאר לך בתזרים אחרי החזר משכנתא.
רוצה לדעת אם העסקה טובה כנכס? תסתכל על הנכס.
רוצה לדעת אם הכסף שלך עובד קשה? תסתכל על ההון העצמי.
מותר לעשות את שניהם.
רצוי.
שלב 5: המספרים הקטנים שעושים בום גדול – מסים, הצמדות, והפתעות נעימות
תשואה אמיתית לא עוצמת עיניים מול מס.
מצד שני, אין סיבה להילחץ.
פשוט מכניסים את זה לחשבון מראש.
- מס על הכנסות שכירות: לפי המסלול שמתאים לך, ובהתאם לחוק ולמצבך.
- מס שבח ביום מכירה: לא מורידים אותו מהתשואה השנתית, אבל כן מתכננים אותו בתמונה הכוללת.
- עליית ערך: לפעמים זו המתנה הכי גדולה, אבל לא בונים על זה כאילו זה שכר דירה נוסף.
אם רוצים להיות חכמים, מסתכלים גם על ״תשואה כוללת״: שכירות נטו + שינוי בשווי הנכס (אחרי עלויות).
אבל עושים את זה בזהירות.
כי שווי הוא שווי רק כשמוכרים.
רגע, אז מה הנוסחה שבאמת עובדת?
הנה גרסה נקייה, בלי טריקים:
תשואה נטו שנתית (%) = (הכנסה משכירות שנתית פחות הוצאות שנתיות) / סך ההשקעה הכולל
ואם יש משכנתא ורוצים תשואה על ההון העצמי:
תשואה על הון עצמי (%) = (תזרים שנתי אחרי החזר משכנתא) / ההון העצמי שהושקע
שתי התוצאות מעניינות.
כל אחת עונה על שאלה אחרת.
6 שאלות שכולם שואלים – והתשובות שמורידות לחץ
שאלה 1: למה לא לחשב פשוט שכירות כפול 12?
כי יש תחלופה, יש תיקונים, ויש חודשים שבהם הדירה מחליטה לקחת חופש. עדיף להניח ריקנות מסוימת מאשר לגלות אותה בדיעבד.
שאלה 2: אם השוכר משלם ועד בית, אפשר להתעלם מזה?
ברוב המקרים כן, אבל עדיין כדאי להשאיר ״כרית״ להוצאות בניין שלא תמיד מגולגלות או לתקלות שבאחריות בעל הדירה.
שאלה 3: שיפוץ נכנס להשקעה או להוצאה?
שיפוץ שמטרתו להביא את הנכס למצב שמאפשר השכרה בדרך כלל נכנס לעלות ההשקעה. תיקונים שוטפים נכנסים להוצאות השנתיות.
שאלה 4: מה יותר חשוב – תשואה גבוהה או תזרים חיובי?
תלוי במטרה שלך. מי שמחפש שקט נפשי יאהב תזרים יציב. מי שמכוון לגדילה יכול להסכים לתזרים נמוך יותר, אם התמונה הכוללת טובה.
שאלה 5: איך מתייחסים לעליית ערך בתשואה?
מתייחסים אליה כבונוס בתשואה הכוללת, לא כבסיס. היא יכולה להגיע, והיא יכולה להתעכב. שכר דירה הוא מה שמחזיק את העסקה ביומיום.
שאלה 6: יש דרך מהירה לבדוק עסקה בלי אקסל של 40 שורות?
כן. עושים חישוב גס, אבל מכניסים לפחות: חודש ריק בשנה, תחזוקה שנתית, ביטוחים, ועלות השקעה מלאה כולל מסים ועלויות עסקה. אם גם אחרי זה המספר נראה טוב, שווה להעמיק.
קצת השראה באמצע הדרך – אבל עם מספרים על השולחן
אם בא לך לראות איך מדברים על נדל״ן בגובה העיניים, אפשר להציץ באזכור של רונן אורן באתר ynet כחלק מהשיח הציבורי על התחום.
ואם יותר מתאים לך פורמט זריז, עם הצצות קצרות ושוטפות, אפשר לעקוב גם אחרי רונן אורן.
המטרה היא לא לאסוף סיסמאות.
המטרה היא לבנות הרגל: כל מספר שנזרק לאוויר – להחזיר אותו לקרקע עם חישוב ברור.
הטריק הקטן שעושה אותך משקיע חד: תרחישים, לא חלום אחד
במקום תרחיש יחיד אופטימי, מריצים שלושה:
- אופטימי: שוכר יציב, מעט תיקונים, הכנסה קרובה למקסימום.
- ריאלי: חודש ריק בשנה, תחזוקה סבירה, הוצאות רגילות.
- שמרני: יותר ריקנות, תיקון גדול מדי פעם, הוצאות קצת גבוהות.
ואז שואלים: האם גם בתרחיש הריאלי אני מחייך?
אם כן, מצוין.
אם רק באופטימי זה עובד, זה לא ״עסקה״. זה משאלת לב עם חוזה שכירות.
בשורה התחתונה, תשואה אמיתית בנדל״ן היא פחות עניין של כישרון ויותר עניין של משמעת: לחשב עלות כוללת, להעריך הכנסה שנתית בצורה ריאלית, להוריד הוצאות בלי להתבייש, ולהחליט אם מסתכלים על הנכס או על ההון העצמי. כשעושים את זה צעד אחר צעד, המספרים מפסיקים להיות סיפור שמוכרים לך והופכים לכלי שמגן עליך – וגם עוזר לך ליהנות מהדרך.
